別被貪婪沖昏頭,房價不可能再暴漲了...良心建商:房地產投資的邏輯變了!


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隨著房價的不斷攀升,在我們住房自有率高達85%的今天,除去年輕族群之外的絕大多數人,都有可以吹噓的紙上財富。但不容否認,我們的房產之路,是一條歪門邪道,彙集了國人所有聰明才智和集體智慧的旁門左道。浮躁、投機、拜金的社會風氣大多是拜房產所賜。

 

 

 

還好,在居住成了大量民怨後,政府終於不再掩耳盜鈴,開始痛下決心把畸形的房地產從歧途中拉回正途。今後,毫無疑問的,房地產野蠻生長的時期已經過去,混沌時代一去不返,所以,我們長久以來曾經堅信的房產投資邏輯和思維意識必須完全顛覆,重新改正!

遠去的暴漲時代
首先回顧台灣2003年以來不同時期針對房地產的政策變化。2003年SARS風暴之後,房市開始由空頭走向多頭,伴隨著金融和財稅利多,房價一路飆漲,直到2008年美國次貸危機爆發,2009年房市短暫小幅回跌,隨後房地產市場依然熱络,2010年政府政策重新收緊,但房價依然堅挺上升,2013年民眾把握稅改之前的緩衝期,大量交易,衝高了該年的交易量,除這一年之外,2011年之後基本上房市交易量都是下跌的,但房價卻因炒房而依然居高不下,一直到2014年的囤房稅和2016年實施房地合一稅等兩大利空才真正的讓房價開始下跌。

房產投資最重要的就是看清大勢。現在,我可以確切的說,長期來看,大城市的房產增值幅度頂多只能超過通脹水準,在未來至少5年之內,房價暴漲的可能性微乎其微。

投資邏輯的轉變
今後,房產投資的收益將會從短期暴利增值轉變為長期持有收益。

一、撿便宜的想法要不得
撿便宜,也就是挑選價格低的房產,將來房價大漲時,增值幅度高。這個慣性思維在當下這個行情是非常錯誤的。

2001~2010年城市房價暴漲時期,房子不管好壞,搶到就是賺到,只要不是凶宅大多銷售順利。因為房價上漲的預期和幅度遠遠超過房子的品質,在飢不擇食、全民瘋狂的氛圍下,沒人會關心居住感受。

而在房價平穩的當下,房子的品質好壞會嚴重分化,好房子除了抗跌保值外,更容易變現脫手,而不好的房子打折促銷都無人問津,流動性極差。

只有在賣房時,你才能深刻感受到房子必須經過嚴格的檢驗,房子的好壞根本不是自己說了算,而是「脫光衣服」去接受市場的嚴苛檢驗,哪怕略有瑕疵,就會成為下家砍價的把柄,本質上講,買方市場才是檢驗房子品質的唯一標準。

現實就是如此的殘酷,你曾經辛辛苦苦撿到的便宜貨,在你脫手時仍然是便宜貨,如果你寄望於房價大漲時再賣,也許你永遠等不到這一天的到來。盲目搶房的時代已經過去,精選時代已經到來,別天天奢望在房產市場撿破銅爛鐵,市場不振時,跌的最慘的就是所謂的筍盤(註:表面上看來像好東西)。

二、坑永遠是坑
在房價大漲的時代,偏遠的郊區、旅遊地區的房產通通濃妝豔抹、喬裝打扮,美其名為價值窪地,但房價一旦失去了上漲空間,那坑將永遠是坑。

當然,除非有重大利多落地,窪地才有可能被填平。

在房產的金融屬性逐漸被剝離,房價大漲變成奢望,租賃風口到來之後,房產的投資邏輯必須轉變,房產的持有成本將是衡量房產投資的唯一度量衡,租金收益將會是未來很長一段時間的主要收益。

具體操作的原則就是投資成熟地段的高品質房宅,避開配套不完善的價格窪地,挑選租金回報率高的標的,才能在穩步增值、抵禦通貨膨脹的同時,獲得可觀的租金收益。記住一點,你期待的房價大漲,對你來說才是最大的風險!

房地產危機
很多民眾至今仍然沉浸在身價暴漲的虛幻之中,對於即將到來的房地產危機毫無察覺。

各大開發商在賺的盆滿缽滿以後,決絕的離場,除了不看好後市之外,更多的是覺察到了風險的來臨。

在一些人口持續外流的城市,除了難逃低出生率陷阱,沒有了人口增量,失去了消費動力,房地產危機將最早面臨危機。

一、儘早轉移資產
如果你有多間房產,除了自住和出租各留一間外,多餘的應該賣掉,尤其若現在房價已經翻倍,那麼更要毫不猶豫的賣掉,別被貪婪沖昏了頭腦,房價不可能再暴漲了。

二、只能拚教育,絕不能拚房產
過去的房地產行業,說白了就是全民投機,強制消費、負債轉換、風險轉移,房價上漲的本質就是混水摸魚。

目前來看,風向已變。畢竟,除了房子,我們還有很長的路需要走。

世道變了,預期變了,行情也變了,在整個房地產行業逐步走向健康的道路上,那些拜金、浮躁、投機至上的邏輯也該徹底逆轉了!

 

新聞來源:商周財富網